Die Innenstädte suchen nach Schulen, Labors und Bauernhöfen, um leere Bürogebäude zu füllen

Als Stephanie Chon durch das höhlenartige, dreistöckige Spa spaziert, das sie letzten Herbst eröffnet hat, scheut sie sich nicht, auf Überreste dessen hinzuweisen, was einst dieses Mammutgebäude mit seinen Ziegelwänden füllte.

Die Fenster in den Massageräumen sind teilweise verglast, um den Blick auf den Parkplatz zu verdecken. Eine Wasserleitung in der Nähe des Nagelstudios ist als Pflanze getarnt. Eine reflektierende Beschichtung verdeckt die abgehängte Decke im Himalaya-Salzraum.

Und versteckt vom Eingang draußen hängt immer noch ein Schild, das auf den jüngsten Mieter des Gebäudes in Northern Virginia hinweist: „United States Securities and Exchange Commission“.

„Früher war es hier definitiv viel stickiger“, sagte Chon, als sie eine abgedunkelte Sauna voller Eukalyptus-duftender Nebel vorführte. „Der Versuch, den Raum umzuwandeln, war eine Herausforderung, aber wir haben es geschafft.“

Es funktionierte so gut, dass die Verwandlung des Raums – von einem tristen Bundesarbeitsplatz zu einem indonesisch inspirierten Wellnessclub – eine unkonventionelle Lösung für ein zunehmendes Problem darstellt: leere Büros.

Mehr als drei Jahre nach Beginn der Coronavirus-Pandemie sind die Arbeiter im ganzen Land noch nicht vollständig in die einst belebten Innenstädte zurückgekehrt. Viele Regierungsbeamte befürchten, dass dies niemals der Fall sein wird, und schlagen Alarm, dass eine solche Realität die Steuerbescheide nach unten ziehen und die zur Finanzierung öffentlicher Dienstleistungen erforderlichen Einnahmen gefährden wird.

Große und kleine Städte, darunter das nahe gelegene D.C. und Alexandria, Virginia, haben versucht, dieser drohenden Krise zu begegnen, indem sie versucht haben, leerstehende Bürotürme in Wohnhäuser umzuwandeln. Es ist eine lebhafte Idee, die breite Unterstützung gefunden hat, um die Innenstädte neu zu erfinden und gleichzeitig die Wohnungskrise zu bekämpfen.

Durch die Arbeit von zu Hause aus sind die Innenstädte leer. Eine Lösung? Wohnen Sie in einem ehemaligen Büro.

Aber das ist vielleicht leichter gesagt als getan, denn vielen neueren Bürotürmen mangelt es an Sonnenlicht oder Sanitäranlagen, um den Raum problemlos in Wohnungen umzuwandeln.

Wenn das der Fall ist, dann bietet Chons Balian Springs Spa – und eine Handvoll Projekte wie dieses, die im ganzen Land entstehen – eine Alternative, die zunehmend von Immobilienmaklern und örtlichen Beamten erkundet wird: Warum nicht ein leeres Büro in, nun ja, verwandeln? im Grunde noch etwas anderes?

„Ich sehe kein Allheilmittel oder auch nur eine Reihe von Kugeln, die die Büroleerstandskrise lösen können“, sagte Dror Poleg, Wirtschaftshistoriker und Autor von „Rethinking Real Estate“. Dennoch fügte er hinzu: „Jetzt, da die Menschen an mehr Orten arbeiten und sich im Laufe des Tages mehr bewegen, gibt es plötzlich niedrig hängende Früchte, die relevant werden, um den Raum zu füllen.“

Einige Möglichkeiten werden bereits getestet. Das einst höchste Gebäude in Portland, Oregon, wird als potenzieller Standort für Rechenzentren für Cloud Computing vermarktet. In einem 22-stöckigen Büroturm in Chicago gegenüber dem Rathaus könnte es bald eine vertikale Farm geben, in der Tomaten und Kräuter angebaut werden.

Und näher an Chons Kurort in Nord-Virginia versuchen Beamte im Arlington County Platz für eine Reihe potenzieller neuer Mieter zu schaffen – von Brauereien und Podcasting-Studios bis hin zu Hundetagesstätten –, indem sie Regeln lockern, die einschränken, was in leerstehenden Büros untergebracht werden darf, ohne dass dies erforderlich ist eine staatliche Genehmigung.

Die Idee, etwas, das für einen bestimmten Zweck gebaut wurde, in etwas anderes umzuwandeln, ist keineswegs revolutionär oder gar besonders neu. Mit der Errichtung von Gebäuden und der Weiterentwicklung der Wirtschaft haben sich auch unsere Vorstellungen davon entwickelt, welche Art von Arbeit wo erledigt werden kann: Fabriken wurden in Hotels umgewandelt, und Hotels wurden in Studentenwohnheime umgewandelt. Einkaufszentren wurden für vielfältige neue Nutzungen adaptiert.

Der Ansatz, der in Orten wie Arlington vertreten wird, einem größtenteils städtischen Landkreis, der für etwa die Hälfte seiner Grundsteuereinnahmen auf Büros angewiesen ist, weitet diese Mentalität lediglich auf eher statische Innenstadtumgebungen aus, die lange Zeit für Klagen und Unternehmen reserviert waren.

Es ist ein Wandel, der seine eigenen Herausforderungen mit sich bringen kann: von architektonischen Komplikationen (Wie genau ersetzt man Konferenzräume durch Brennereiausrüstung?) und Finanzierungsrätseln (Zahlt eine Spielhalle wirklich so viel für den Mietvertrag wie eine Anwaltskanzlei?) bis hin zu kulturelle Erwartungen darüber, was wohin soll (Sollte eine Schule nicht neben einer Wiese stehen? Und brauchen wir nicht mehr Wohnraum als medizinische Labore?).

Dennoch, wenn die Umstände stimmen, sagen einige Stadtplaner, können diese eher unorthodoxen Nutzungen dazu beitragen, leere Büroflächen loszuwerden – vielleicht genauso gut wie die Umwandlung dieser Gebäude in Wohnungen.

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Ryan Touhill, Wirtschaftsentwicklungsdirektor von Arlington, sagte, dass eine „Handvoll“ Bürogebäude in der Gerichtsbarkeit von Nord-Virginia – wo die Büroleerstandsquote bei einem Rekordhoch von 21,7 Prozent liegt – möglicherweise für die Umwandlung in Wohnungen bereitstehen. Alles andere erfordert mehr Kreativität und einen vielfältigeren Ansatz.

„Die Art der Arbeit entwickelt sich nach den Jahren nach der Pandemie weiter und es ist eine Gelegenheit für uns, darüber nachzudenken, wie wir unser Land nutzen und welche Nutzungsarten es in unseren Gebäuden gibt“, sagte Touhill. „Städte entwickeln sich. Sie sind Lebewesen, und wir können uns nicht so sehr auf eine Sache beschränken, die in der Vergangenheit funktioniert hat.“

An der Bailey's Upper Elementary School, die sich in einem fünfstöckigen Backsteinkomplex in der Nähe einer stark befahrenen Autobahn neben dem Seven Corners-Viertel von Fairfax County befindet, gibt es weder Aromatherapieräume noch Saunen. Aber genau wie das Spa weiter unten an der Straße wurde diese Magnetschule für Dritt- bis Fünftklässler aus einem ehemaligen Bürogebäude herausgearbeitet.

Die langjährige Schulleiterin Marie Lemmon sagte, es gehe darum, mehr Platz in einer überfüllten Schule zu schaffen.

Vor einem Jahrzehnt waren alle sechs Klassen der Bailey's Elementary anderthalb Meilen entfernt in einem traditionelleren Gebäude untergebracht, das praktisch aus allen Nähten platzte. Die öffentlichen Schulen von Fairfax County mussten bis zu 19 Wohnwagen bereitstellen, um zusätzliche 300 Schüler unterzubringen, die ihre Kapazität übertrafen.

Als das Gesundheitsamt des Landkreises diesen kommerziellen Bürokomplex räumte, kaufte das Schulsystem das Anwesen für etwas mehr als 9 Millionen US-Dollar. Die Herausforderung für die Schulverwaltung und das Architekturbüro Cooper Carry bestand damals darin, das L-förmige, 96.000 Quadratmeter große Gebäude in eine für Grundschüler geeignete Einrichtung umzuwandeln.

„Viele Dinge wurden kreativ gelöst, damit wir den Zeitplan, das Budget und alle Designbeschränkungen einhalten konnten“, sagte Maureen Wiechert, die K-12-Projekte bei Cooper Carry leitet.

Die Architekten haben die Klassenzimmer für jede Jahrgangsstufe auf mehreren Etagen auf derselben Seite des Gebäudes angeordnet, sodass sich die Schüler über farblich abgestimmte Treppenhäuser, die in den Grundriss eingraviert sind, auf und ab bewegen können. Ein Teil des oberirdischen Parkplatzes wurde in einen Spielplatz umgewandelt und für die ersten Jahre des Sportunterrichts wurden „Bewegungsräume“ mit speziellem Holzboden eingerichtet. (Eine vorgefertigte Turnhalle wurde später vor Ort gebracht.)

Die Bibliothek ist vielleicht der untypischste Teil des Gebäudes. Es ist in einer „U“-Form angelegt und mit der Oberseite eines Auditoriums verbunden, in dem sich der Unterricht für große Präsentationen verschieben, Musikgruppen auftreten oder Lemmon bei Elternversammlungen sprechen kann. Fenster, die die Sitzplätze im Auditorium und die Bibliothek trennen, können bei Bedarf mit Vorhängen abgedeckt werden, um die Räume noch weiter aufzuteilen.

Wiechert sagte, dass in Büros häufig andere Sicherheitsvorschriften gelten als in Schulen, sodass bei Umbauten wie diesem der Einbau besser zugänglicher Notausgänge erforderlich sei. Bei Renovierungsarbeiten an Bailey's Upper wurde auf jeder Etage ein Alarm angebracht, um Räume zu kennzeichnen, in denen Ersthelfer auf verletzte Schüler treffen können, die im Gebäude festsitzen.

In Fairfax, einer ehemaligen Schlafgemeinschaft, die sich in den letzten Jahrzehnten rasant entwickelt hat, bestand eine weitere Herausforderung darin, einige Nachbarn davon zu überzeugen, dass Kinder in einem vertikalen Bürokomplex genauso gut lernen könnten.

Als die Mitglieder des Fairfax County School Board 2013 über den Kauf des Grundstücks abstimmten, äußerten einige Anwohner Bedenken, dass Schüler, die draußen spielen wollten, „den Abgasen von sechs Fahrspuren ausgesetzt sein würden“.

Doch als Lemmon diesen Monat ein riesiges Eckklassenzimmer vorführte, sagte sie, dass diese Bedenken durch die Vorteile des Gebäudes schnell in den Schatten gestellt wurden: moderne und farbenfrohe Flure, ungewöhnlich große Fenster mit viel natürlichem Licht, einige überdachte Parkplätze für Lehrer – und, was am wichtigsten ist, keine Anhänger.

„Wir sind von den Besitzlosen nach Beverly Hills hierher gegangen“, sagte sie.

In Balian Springs hatte die 21-jährige Louisa Moquete gerade ein Bad in der hölzernen Badewanne auf dem Dach genommen, als sie vom früheren Leben des Spa-Gebäudes erfuhr. Sie und ihr Freund hatten ein Schachbrett geöffnet, während sie auf ihre Teriyaki-Slider warteten.

"Meinst du das ernst?" „, fragte sie und nippte in einem gemütlichen Loungebereich an einer Dose Himbeer-Kombucha. „Alles scheint so einfach zu passen!“

Hier waren die architektonischen Herausforderungen – das Entfernen dicker Betonböden, um die Räume höher zu machen, und das Anbringen von Oberlichtern am Dach – jedoch nur die halbe Miete. Chon, die Eigentümerin, sagte, sie müsse einen 18-monatigen Prozess mit Fairfax County durchlaufen, um eine Sondernutzungsgenehmigung zu erhalten, die es ihr ermöglichen würde, das ehemalige Bundesbürogebäude in ein Fitnessstudio umzuwandeln. (Dies ist bei Genehmigungsverfahren nicht ungewöhnlich, bei denen den Bewohnern Zeit zur Äußerung ihrer Meinung und den Beamten Zeit zur Prüfung der Pläne gegeben werden muss.)

Vor der Pandemie nahm Fairfax County Änderungen an seinem umfassenden Landnutzungsplan vor – ähnlich denen, die Arlington in diesem Jahr verabschiedete –, die es unter anderem einfacher machen würden, leere Büros in Wohnungen, Hotels oder Schulen umzuwandeln.

Eine Lockerung der Regeln bedeute aber nicht, dass neue Mieter kämen, argumentieren einige Städtebauer. Auch Makler und Immobilieneigentümer müssen bereit sein, ein Risiko einzugehen – vielleicht mehr als im Fall von Chon, der auf besonderen Umständen beruhte.

Nachdem die SEC ihren Mietvertrag für den Bürokomplex beendet hatte und etwa 600 Bundesangestellte abzog, versuchte der Vermieter der Behörde vergeblich, einen geeigneten Ersatz zu finden.

Schließlich verkaufte er das Grundstück für nur 10 US-Dollar über die Hypothek hinaus an den Kreditgeber des Gebäudes. Es stand drei Jahre lang leer und verlor rapide an Wert, bevor es nach Angaben von Fairfax County für 9,75 Millionen US-Dollar von der C.Castle Group, einem Luxus-Hotelunternehmen im Besitz von Chons Vater, gekauft wurde. (C.Castle ist immer noch Eigentümer der Immobilie und Balian Springs fungiert als Mieter für etwa die Hälfte der Fläche, sagte Chon.)

Chon sagte, sie und ihr Vater hätten ursprünglich nur halb so viel ausgeben und eine halb so große Immobilie kaufen wollen. Als sie sich andere Standorte in der Gegend ansahen, sei der Kreditgeber des Gebäudes auf sie zugekommen und habe ihnen ein „tolles Angebot“ für den ehemaligen SEC-Komplex gemacht, sagte sie.

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Poleg, der Stadthistoriker, sagte, dass die meisten gewerblichen Vermieter möglicherweise nicht so erpicht darauf seien, unorthodoxe Umbauten voranzutreiben.

„Büronahe“ Nutzungen – etwa Klassenzimmer in Universitäten, Arztpraxen oder kleine Vertriebszentren – könnten Reihen von Kabinen leichter ersetzen, insbesondere wenn Mieter bereit sind, hohe Mieten zu zahlen. Aber selbst solche Projekte – ganz zu schweigen davon, dass ein Infinity-Hydrotherapie-Pool auf dem Dach installiert wird – könnten schwer zu verkaufen sein.

Nehmen wir zum Beispiel AgriPlay Ventures, das eine Etage leer stehender Gewerbeflächen im Calgary Tower Centre umgestaltet hat, einem Bürogebäude, das mit einem der bekanntesten Wahrzeichen der kanadischen Stadt verbunden ist.

Das Unternehmen stellt Urban-Farming-Technologie her, die den Anbau von Tomaten, Basilikum und anderen Nutzpflanzen auf engstem Raum oder in vertikalen Räumen erleichtern soll. Mitbegründer Adam Morand sagte, Vermieter und ihre Kreditgeber hätten angesichts des Chaos im Bankensektor nur langsam neue Projekte anderswo in Calgary und im drei Stunden entfernten Edmonton genehmigt.

Arlington hat versucht, die Willkommensmatte für städtische Landwirtschaftsunternehmen wie AgriPlay einzuführen. Im Frühjahr arbeiteten Bezirksbeamte daran, fast ein Dutzend Branchen zu identifizieren, die sich in leerstehenden Büroräumen niederlassen könnten, und hoben die dafür erforderlichen Genehmigungen auf.

Bisher konnte jedoch nur ein Mieter von den neuen Regeln profitieren.

Das Wirtschaftsentwicklungsbüro von Arlington versucht, weitere Unternehmen anzuwerben, die diesem Beispiel folgen könnten. Poleg warnte jedoch davor, dass die Büros weiterhin leer stehen würden, wenn Makler und Vermieter nicht mit an Bord seien.

„Die Immobilienbranche mag einfache Geschichten: ‚Wir verstehen es.‘ Etwas hat sich verändert. Sagen Sie uns einfach, was wir jetzt tun sollen, und wir rennen alle in diese Richtung“, sagte Poleg. „Eine solche Antwort gibt es derzeit leider nicht.“

Bearbeitung der Geschichte durch Jennifer Barrios. Fotobearbeitung von Mark Miller. Lektorat von Beth Hughes. Design von Jennifer C. Reed.